L'individualisation des frais de chauffage est obligatoire dans les immeubles collectifs chauffés en commun qui consomment au moins 80 kWh/m² par an, sauf impossibilité technique ou coût excessif. Le texte en vigueur est l'article L174-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Article L174-2 et articles R174-1 à R174-18 du CCH : le cadre légal en vigueur
L'obligation d'individualiser les frais de chauffage figure depuis le 1er juillet 2021 dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'article L174-2, issu de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020, impose à tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage de comporter, lorsque c'est techniquement possible, des équipements qui déterminent et régulent la chaleur fournie à chaque local privatif. Le propriétaire ou, en copropriété, le syndicat représenté par le syndic doit s'en assurer. Le même article pose que les frais de chauffage comprennent, nonobstant toute disposition contraire, des frais fixes et le coût de la chaleur consommée.
Les modalités sont détaillées aux articles R174-1 à R174-18, issus du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021. De nombreux documents citent encore l'article L241-9 et les articles R241-6 à R241-14 du Code de l'énergie : ils sont abrogés depuis le 1er juillet 2021, leur contenu ayant été transféré dans le CCH sans changement de fond. Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019, pris après la loi ELAN, avait auparavant étendu la règle au froid et à l'eau chaude sanitaire et imposé la relève à distance.
Immeubles soumis à l'obligation et seuil de 80 kWh/m² par an
L'obligation vise les immeubles collectifs d'habitation ou mixtes pourvus d'un chauffage central ou alimentés par un réseau de chaleur (article R174-2). L'appareil prioritaire est le compteur individuel d'énergie thermique. Un arrêté fixe le seuil de consommation : sous 80 kWh par mètre carré de surface habitable et par an, l'immeuble est exempté. Ce ratio se calcule sur la moyenne des consommations annuelles de chauffage des trois dernières années, hors eau chaude sanitaire, divisée par la surface habitable.
| Consommation de chauffage de l'immeuble | Situation | Échéance de mise en service |
|---|---|---|
| 120 kWh/m².an ou plus | Équipement obligatoire | Au plus tard le 25 octobre 2020 (article R174-6) |
| De 80 à moins de 120 kWh/m².an | Équipement obligatoire | Au plus tard le 25 octobre 2020 |
| Moins de 80 kWh/m².an | Exemption | Sans objet |
Les échéances étant passées, un immeuble concerné qui n'est pas équipé est en retard, quelle que soit sa tranche.
Exemptions : logements-foyers, impossibilité technique, coût excessif
L'article R174-3 écarte de l'obligation de compteurs les logements-foyers, les immeubles où leur pose est techniquement impossible, ceux qui consomment moins de 80 kWh/m² par an et ceux pour lesquels le propriétaire ou le syndic justifie, dans une note, une impossibilité technique ou un coût excessif au regard des économies attendues. L'exemple d'impossibilité le plus cité par Service Public est l'absence de boucle individuelle de chauffage par logement.
Être dispensé de compteur ne dispense pas d'individualiser. L'article R174-4 prévoit alors un répartiteur de frais de chauffage sur chaque radiateur, avec des exceptions comparables ; si les répartiteurs sont à leur tour impossibles ou trop coûteux, la note peut décrire une méthode alternative d'évaluation. À la demande des agents habilités, le syndic dispose d'un mois pour transmettre les documents qui prouvent le respect de l'obligation ou justifient l'exemption (article L185-2).
Ordre du jour et majorité de l'article 25 en assemblée générale
La pose d'appareils d'individualisation se vote en assemblée générale. L'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic d'un immeuble soumis à l'obligation à inscrire à l'ordre du jour la question des travaux d'individualisation, devis à l'appui. L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage figure au l) de l'article 25 : elle se décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 autorise un second vote immédiat à la majorité de l'article 24. Les organes de régulation, eux, n'ont pas à être votés : selon Service Public, chaque copropriétaire fait poser à ses frais, avant les appareils de mesure, des robinets thermostatiques sur ses radiateurs.
Clé de répartition : frais communs à 0,30 et part individuelle mesurée
La répartition des frais de chauffage individualisés obéit aux articles R174-8 à R174-11 du CCH. Les frais de combustible ou d'énergie sont divisés en frais communs, égaux au total multiplié par un coefficient de 0,30, et en frais individuels, soit les 70 % restants, partagés d'après les appareils de mesure en tenant compte des situations thermiquement défavorables. Les frais communs se répartissent selon le règlement de copropriété, en pratique aux tantièmes. Les autres frais (entretien, électricité des pompes, brûleurs, ventilateurs) suivent le règlement, sans coefficient.
La proportion 30/70 n'est pas absolue. Dans un immeuble déjà équipé, le coefficient choisi à l'installation, compris entre 0 et 0,50, est conservé, sauf si l'assemblée générale décide de le ramener à 0,30. Prenons un cas type : un immeuble dépense 40 000 € d'énergie sur la saison. Avec le coefficient de 0,30, 12 000 € se répartissent aux tantièmes et 28 000 € selon les relevés. Un lot qui détient 2 % des tantièmes et 3 % des unités relevées paie 240 € de part commune et 840 € de part individuelle, avant les autres frais.
Télérelève des appareils et évaluation mensuelle envoyée aux occupants
Les appareils d'individualisation doivent pouvoir être relevés sans entrer dans les logements. Ceux posés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance, et au 1er janvier 2027 tous les appareils devront l'être, y compris ceux de l'eau chaude sanitaire (articles R174-7 et R174-13).
Dans un immeuble équipé d'appareils télérelevables, chaque occupant reçoit depuis le 1er janvier 2022 une évaluation mensuelle de sa consommation de chaleur, sans avoir à la demander (article R174-12) ; elle était semestrielle auparavant. Le syndic transmet en plus une note d'information sur la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire du logement (article 24-9 de la loi de 1965), présentée par le ministère comme annuelle.
Économies attendues et sanction en cas de manquement
Les économies liées à l'individualisation des frais de chauffage viennent du comportement : un occupant qui paie la chaleur qu'il consomme baisse plus volontiers la consigne, ferme les radiateurs des pièces inoccupées et signale un défaut de réglage. Leur ampleur varie avec l'isolation, l'équilibrage du réseau, le coefficient de frais communs et la régulation ; l'ADEME rappelle qu'un degré de moins économise environ 7 % de l'énergie de chauffage. Faute de mise en conformité après mise en demeure et procédure contradictoire, l'administration peut infliger une sanction annuelle d'au plus 1 500 € par logement, jusqu'à la mise en conformité (articles L185-3 et L185-4). Les autres sujets de la rubrique chauffage collectif et copropriété complètent ce cadre.
Individualiser un chauffage commun : cas pratiques en copropriété
- Un immeuble qui consomme 95 kWh/m² par an est-il concerné ?
- Cet immeuble entre dans l'obligation, puisque le seuil d'exemption est de 80 kWh/m² de surface habitable et par an. Seules une impossibilité technique ou un coût excessif justifiés par une note peuvent l'en dispenser. La moyenne se calcule sur les trois dernières saisons, hors eau chaude sanitaire.
- Qui paie les compteurs ou les répartiteurs ?
- Le syndicat des copropriétaires vote et finance la pose, en achat ou en location selon le contrat retenu. Pour un logement loué, la location, l'entretien et le relevé des compteurs individuels figurent parmi les charges récupérables du décret n° 87-713. Les robinets thermostatiques restent à la charge de chaque propriétaire.
- Une copropriété non équipée risque-t-elle une amende automatique ?
- La sanction n'a rien d'automatique : elle suppose une demande de justificatifs, une mise en demeure restée sans effet et une procédure contradictoire. Son montant est un plafond de 1 500 € par logement et par an, applicable jusqu'à la mise en conformité.
Sources : Légifrance, Code de la construction et de l'habitation, article L174-2, articles R174-1 à R174-18 et articles L185-2 à L185-4, version en vigueur au 19 octobre 2026 ; Légifrance, Code de l'énergie, article L241-9 et article R241-7 (abrogés) ; Légifrance, décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 ; Légifrance, arrêté du 27 août 2012 modifié relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid ; Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24-9, 25 et 25-1 ; Service Public, fiche « Copropriété : individualisation de la consommation de chauffage et de froid », vérifiée le 4 août 2026 ; ministère de la Transition écologique, « Individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire », 18 septembre 2023 ; ANIL, « Individualisation des frais de chauffage et de refroidissement » ; ADEME, guide « Comment passer un hiver tout confort ? », décembre 2025.
